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過去40年是土地金融,未來40年才是土地財政

趙燕菁 原創 | 2019-05-10 10:53 | 收藏 | 投票 編輯推薦
關鍵字:土地財政 土地金融 

  此文為趙燕菁于1月15日在國盛資本年度策略會的演講

  以下為演講全文

  本來打算講另外一個題目,后來主辦方國盛證券提出,大家特別關心土地財政,想聽聽土地財政的未來,能戒掉嗎?還是會走回頭路?所以換了這個題目。

  時間有限,先說結論:

  第一,過去40年,我們國家根本沒有土地“財政”,帶給我們國家城市乃至整個經濟巨變的是土地“金融”;

  第二,下一個40年,土地金融使命完成,未來我們要轉向的,才是土地財政。

  區分土地財政和土地金融在理論上至關重要。過去這么些年對土地財政問題的誤解,很多都是源于在基本概念上的混亂。關于這兩個概念的討論,要放到增長轉型這一大框架里才能說得清楚。

  一、什么是增長轉型?

  什么是增長的轉型,F代經濟學里,有增長,沒轉型。任何一個經濟都是由無數的商業模式組成的,這些商業模式有死有生,把這些商業模式加起來就是經濟總量(公式一),如果增量為正,就是經濟增長,反之,就是經濟衰退。

  商業模式是什么?大到做手機,小到做手絹,都可以用一個簡單的會計恒等式來描述,也就是是收入減去成本要有正的剩余(公式二)。

  但這個恒等式還描述不了“轉型”。我們需要把這個等式拆開,將增長區分為兩階段,第一個叫資本型增長,第二個叫運營型增長。比如工廠買機器,買土地,建廠房,就是資本型增長階段,這一階段固定投資會特別高,通俗講,就是花錢階段,;但是廠房建起來之后,工廠要迅速轉向運營型增長階段,它要把好的產品賣出去,這一階段,就是運營增長階段(由于勞動在這一階段起著決定性作用,也可以稱之為勞動增長階段),通俗講,就是掙錢階段。

  ∑Ri-∑Ci=∑Si (公式一)

  Revenue-Cost=Surplus,Surplus≥0 (公式二)

  R0-C0=S0,S0≥0  (公式三)

  Ri-Ci=Si,Si≥0 ,i=1,2,3… (公式四)

  其中,R0表示資本收入,C0表示資本性支出,S0表示資本性剩余。Ri表示運營收入,Ci表示運營性支出,Si表示運營性剩余。

  先看第一個階段,資本性收入減去資本性支出,要有正的剩余(公式三)。公式第一項是資本性收入,比如上市融資的股價,賣房子的房價,賣土地的地價……這些全是資本性收入;和它對應的是資本性支出,比如政府的固定資產投資、工廠買地建都是資本性支出;資本性收入減去資本性支出之后要大于零,比如公司上市融資一百個億,建廠房花了90個億,剩余10個億,這是資本性剩余。

  再看第二個階段,運營性收入減去運營性支出,剩余大于零(公式四)。第一項運營性收益,比如居民房租、企業利潤、分紅和政府稅收等都是運營收益(也被稱作“現金流”);運營性支出,包括家庭、企業、政府的各項日常開支——水費、電費、利息、折舊、人工費等;運營性結余是支出所有成本后的結余。這個結余和資本性結余往往被統稱為“儲蓄”,其實兩者有本質不同。

  這兩個公式里,一個公式是量,一個公式是流,不能并在一起。不能正確區分兩個不同的增長階段,是現代經濟學經常導致“金融”、“財政”概念混亂的重要原因。

  取分兩個階段,轉型就變得非常簡單:如果一個工廠在建設的階段,買地、買設備、蓋房子……就是資本型增長;但企業不能一直蓋廠房,蓋完房子就要去生產、銷售,從建設轉向運營,也就是從第一個等式(公式三)轉向第二個等式(公式四)。這就是經濟的轉型,和十九大提出的“從高速度增長到高質量發展”的轉型是一致的。

  二、什么叫現代增長?

  區分了增長以后,我們再來介紹什么是現代增長。古典增長和現代增長的最大不同就是獲得第一桶金(也就是原始資本)的方式。所謂古典的增長,就是通過過去剩余的積累獲得原始資本的增長——任何一個新的商業模式的啟動,都有賴于其他商業模式剩余的積累(公式五)。在改革開放之前,我國所有的增長基本都是走的傳統這條路;而現代的增長則是通過未來的收益貼現獲得原始資本(公式六),比如我只要讓銀行相信橋能夠賺錢,就可以不依賴過去剩余積累,先向銀行借錢建橋,賺錢后再分期還給銀行。我國改革開放的過程,很大程度是就是從古典增長轉變成現代增長的過程。

  傳統增長:∆Ri-∆Ci=∆Si(公式五)

  現代增長:R0=kRi(公式六)

  公式六就是現代增長的核心,其中,k是貼現率,Ri是未來收益流。只要由信用k,就可以解決資本的來源。一旦解決了這個問題,一個國家就可以從古典增長進入現代的增長。世界發展為什么會出現“大分流”?就是因為在1750年前后創造了一種新的制度,能夠把未來的收益貼現過來,世界越來越多的國家從古典增長模式進入現代增長模式。

  這樣,現代增長兩階段模型中的第一個恒等式,也可以稱作金融公式,第二個恒等式,也可稱作財政公式。正是在這個意義上,依靠土地融資獲得原始資本積累增長模式,正確的叫法應該是“土地金融”而非“土地財政”。

  三、解釋中國的城市化

  下面,我們用這個兩階段增長模型解釋中國的城市化。

  改革開放之前,中國的城市化水平一直很低。1978年城市化率為17.9%,與西漢的水平(17.5%)差不多;我們建國的時候城市化水平為10.6%,還不如戰國時候的水平(15.9%)。歷史上,城市化水平最高的是南宋22%,這一水平直到1984年被再次達到。

  要解釋城市化,首先要回答什么是城市?在我看來,城市跟農村最大的差別就是公共服務,城市的本質就是公共服務的加總。我們可以把公共服務視作一種由“政府”提供的商品。政府就是一個提供公共服務的企業。在這個意義上,政府從來就不是市場的對立面,而是市場的一部分。公共服務就是原本每一個市場主體需要自己的做的事情,政府將其集中起來統一提供,然后通過稅收獲得回報。比如,道路、橋梁、電力、教育、治安……。政府與企業分工,就是政府做重資產,企業做輕資產。因此,世界上從來不存在“國進民退”或“國退民進”,一定是“國進民進”、“國退民退”。政府與企業就像公路和汽車,兩個是共生的關系。

  同所有商業模式一樣,城市的供給也可以分為兩個階段,第一個階段是資本增長階段,政府修路、修橋,建水庫、機場、碼頭,搞“七通一平”等;第二個階段是運營階段,招商、引資,通過企業、跟人交稅,覆蓋成本,獲得收益。能蓋廠房的企業很多,但能賺錢的企業沒幾家。城市也一樣,建設起來的城市很多,能通過運營最終獲利的很少。

  既然政府的分工是要做重資產,第一件事就要解決的資本來源問題。中國幾千年來都沒解決這個問題。只能采用古典的模式建設城市——通過過去現金流收入的積累來覆蓋資本性支出。這樣的增長模式非常痛苦,而且很難跨越資本積累的極限。改革開放之前,中國的積累率全世界第一,最后險些走到經濟崩潰的邊緣。資本恒定,人口增加的導致的后果就是經濟“內卷化”。這就解釋了為什么以前中國要計劃生育,要控制人口。因為在沒有足夠的資本田間下,人口是負資產,人口越多經濟越差。只有在解決了資本問題后,人口才變成增長的正面因素。

  中國是怎么解決資本不足的問題的?賣地。大家看看政府賣地的收入屬于哪項?屬于第一項,即資本型增長公式的第一項——資本性收入。賣地只解決了修路的錢是從哪來的問題,不是真正的收入,道路真正的收入是過路費。城市也是如此,賣地能解決“七通一平”的資金,但不能一定創造足夠稅收。這就是為什么說,中國過去四十年,不存在“土地財政”,大家現在常說的“土地財政”,其實應該叫“土地金融”。

  資本來自于幾個主要的市場,如股票市場,債券市場(包括銀行貸款),還有土地市場,其他的國家很少用土地作為主要的資本來源,股票市場是最主要的。我國為什么用土地來解決金融問題?因為改革開放的初始條件,無法依靠股票市場和債券等資本市場獲得資本。其實,直到今天也是如此。但我國土地的初始條件和其他國家不一樣。這要追溯到1982年《憲法》。在這部憲法中,中國第一次規定了城市土地都歸國家所有,土地不能以任何方式抵押轉讓,所以沒有人關心土地屬于誰。地方政府代表國家擁有土地,所以我國的原始資本的產權一開始就界定為地方政府。

  大家想想我們國家城市的怎么賣地的?規劃局別人的地上(還沒征收這塊地)畫一個紅線,把土地拿到銀行去抵押,銀行就把錢借出來了。然后政府拿這筆錢去征地拆遷,搞“七通一平”后賣掉,再把錢還給銀行。你讓印度規劃局也畫一紅線試試?一分錢也帶不出來!這對我們國家來講是非常重要的。所有開發商自己不能去農村拿地,為什么?因為土地必須先變成國有,才能有使用權,政府壟斷了一級市場,這就是中國土地市場的來源。所以,地價是資本收益,地租是現金流。

  四、土地金融效果

  接下來,我們看看效果。

  中國的土地金融支持了中國巨大的基礎設施,即使人均GDP比我們高好幾倍的國家,也未必有我們的基礎設施好。正是因為中國政府因為做了碼頭、機場、高鐵這些重資產,嫁接在中國解決平臺上的那些企業,無論內資還是外資,才可以做輕資產,如果沒有中國電信、中國移動等國有企業,你讓馬云從基礎設施開始建起,阿里巴巴根本建不起來。正是由于土地金融創造的資本,使中國第一次擁有了向基礎設施、高科技、軍事等重資產領域投入的資本。沒有土地,這些都不可能有。所以你看今天的中國,無論研發、并購還是外援,一點也不像窮國,窮國特點就是是沒錢,是找人借錢,而我們現在雖然比你收入差,但我們反過來借錢給你,中國的表現更像是一個資本生成大國。這都是土地金融所致。

  現在很多人說房地產擠出了實體經濟,我一直不知道它的依據是什么。2008年以后,我們國家房地產大繁榮。在土地金融支持下,實體經濟的確產生了很多過剩,但大家也必須同時看到實體經濟的真是進步。這張圖的幾個曲線,對比中、美、日“財富世界500強”的數量,從2008年開始中國的數量急劇上升,美國和日本都在下降。你可以說那些都是銀行和房地產,都是虛擬經濟,不是實體經濟。但你再看這張圖,對比中日美制造業增加值,在2007年超過日本,緊接著超過美國,在世界歷史上,沒聽說過有制造業增加值超過美國的其他國家。你還可以說,人家日本GDP比我們少,但GNP比我們多,海外還有投資了另一個日本。這張圖對比日本的海外投資和中國的海外投資,我們看到,從2008年以后,中國在海外投資也開始迅速增加,現在基本上趕上日本。如果沒有土地金融,中國在資本密集型領域不可能有這樣競爭力,像過去十年來,中國在投入芯片超前的高科技領域,大規模密集投資,沒有土地金融的支撐,靠財政收入根本是不可能的。

  五、增長轉型

  現在大家關心的是,土地金融帶來的增長還可以持續嗎?我的結論是,這樣的增長很難持續。為什么說增長不可持續?

  過去40年基本都是靠城市化拉動經濟增長,現在這個進程快結束了。大家會覺得不對呀,2011年我們國家城市化水平才第一次超過50%,2015年城市化水平也不過56%,人家日本都是在這個點上開始起飛的呀?但是大家看一下中國的建成區面積,馬上就會明白中國城市相對于城市人口其實大大超前了,而和投資真正相關的是建成區面積,而不是人口。

  中國改革開放時的建成區面積是7000平方公里,2015年是10萬平方公里。假設2015年不再建設新城,也足以容納77%的中國人口。如果跟蹤建成區面積,就會發現投資需求其實已經完成了,城市的房子全建好了,等著人進去住,道路、地鐵等基礎設施都修好了,該花錢的投資已經沒了。為什么會是這樣?因為土地財政的融資能力遠遠超過人類歷史上所有融資模式。中國的土地財政使我們的資本能力特別強,所以人還沒住進去,城市就建完了。

  我認為,十九大對于中國經濟的判斷是對的,即我國經濟已由高速增長轉向高質量發展。那么轉型經濟的資本結構,最大特點是什么?就是資本性支出急劇下降。

  改革開放初始階段,需要大量修路建橋,但是現在修路建一環、二環、三環等,北京的七環快要修到天津、河北了,還能怎么修呢?當基礎設施達到一定水平的時候,邊際投入會下降。

  在轉型階段,你的確可以賣更多的地,但卻不知道要投什么。那么這個階段什么會上升?現金流的支出會上升。剛改革開放時,城里人很少,大家基本都住在農村,所以政府一般性支出很少。而一旦這些人進如城市,一般性支出會快速增長。所以現在所有開始進入衰退的城市,都是由于一般性的財政收入覆蓋不了經常性的預算支出。像是東北的城市,其實企業并非很差,但是這些老工業基地的現金流支出遠遠大過深圳、廈門等新興城市,那里的老工人開始退休,需要龐大的社保、養老金支出,年輕人一看大事不好,趕緊跑,人口凈流出,交社保、養老金的人更少,跑哪里去?跑到深圳、廈門等人口還沒開始退休,一般預算壓力較小的城市。

  所有城市的失敗跟企業失敗是一模一樣的,有資本建城市的很多,能創造足夠收益活下來的卻很少,所以在城市化的轉型階段,矛盾的焦點不再是資本不足,而是收入不足,是現金流不足以覆蓋一般性公共服務的支出。

  六、土地:從金融到財政

  這樣,我們就回到今天的題目,從“土地金融”轉向“土地財政”。

  通過賣地來修路、修橋的時代將要結束了。我們現在要趕快掙錢而不是繼續花錢,每一寸土地產生多少稅收比土地賣多少錢更重要,稅收、現金流成為衡量一個城市成敗的新標準。金融積累階段已經完成了,開始進入運營階段,而運營階段最核心的內容就是你有沒有創造收入、有沒有創造足夠的稅收,所以土地要從獲取金融一次性的收入為主,變成獲取財政可持續的現金流收入為主。當增長從第一個公式轉向第二個公式,土地也必須從金融轉向財政。

  這就要涉及一個非常重要的增長規則——資本性缺口和現金流缺口彼此不能互相替代,也就是說不能用資本型收入的剩余彌補運營型剩余出現的缺口,反之也不行。什么叫資本性收入不能用來覆蓋現金流缺口?比如政府因發不出工資而開始賣地,這就是一次性收入覆蓋現金流;比如希臘賣掉港口碼頭去付養老金是不可以的,資本收入只可以用來修路修橋,做資本性支出。一旦開始用資本性收入覆蓋現金流缺口,經濟遲早都將進入“旁氏騙局”。

  同樣的道理,現金流的結余,也不能用來覆蓋資本性缺口,我剛才已經舉過例子,用現金流結余修橋修路的增長會非常痛苦。改革開放前的中國就是這樣的積累模式。

  因此,對于成功的商業模式而言,這兩個公式最后都必須同時為:第一,一定要融到足夠的資本才能去建橋;第二,過橋費一定要大于維護橋的費用。城市亦如此,但是城市的問題出在建設城市容易,運營城市難,所以我估計,下一個40年會有大量的城市停止增長,甚至走向衰落,這和當年大量的手機廠、汽車廠被淘汰是一樣的。最后只會剩下幾家最有競爭力的超級城市。

  七、城市區位很重要

  進入轉型階段,我們不要看城市的GDP高就去投資,而要看這個城市的現金流是否在增長;要看這個城市是不是能賺錢了,而不是看這個城市是不是能花錢,能賺來錢才是真本事。

  這就意味著今后大家投資時,選擇城市變得無比重要。過去40年,選對城市的都發財了;現在也是如此,如果我們選對了城市,大家就能生存,如果選錯了城市,就要和那個城市一起落寞。下面我舉一個例子,用2015年的稅收和GDP兩種標準來對比沈陽、東莞、泉州、福州、廈門這五個城市。按照傳統GDP的標準,城市排序應當是東莞、泉州、福州。比如沈陽GDP為7280 億元,比廈門(3565 億元)高出一倍,等也遠高于廈門。但如果用2.0的標準,城市的排序一下子就反過來了,廈門稅收是495億,躍居五個城市的第一位,比沈陽的492億還高一點,然后是沈陽、東莞、福州,最后是泉州。像東莞干了6000多億的GDP才掙了400億,干的多有什么用?如果選擇城市,當然不能按照GDP選擇沈陽,而是要按照稅收,選擇廈門。

  下面,我們再看一個例子。十年前,假設我們在廣州和深圳間選擇,你會選誰?長期以來,廣州的GDP一直高于深圳,廣州是毋庸置疑的珠三角老大,但是如果十年前選廣州就錯了,深圳才是真的在掙大錢。大家看兩個城市近十年的一般公共預算收入,一開始深圳就高于廣州,到了2017年深圳一般公共預算收入是3000多億,廣州是1500億,而這兩個城市的GDP規模是差不多的。因此,進入城市化轉型階段,現金流收入是一個遠比經濟總量更重要的經濟指標。一個運營中額企業也是這樣,體量再大,沒有利潤也無濟于事,所以現金流非常重要。

  我們再來對濱海新區、深圳特區和浦東新區做一個比較,運用的指標是一般公共預算收入與固定資產投資的比值,固投是花錢,公共預算是掙錢,比值越大說明掙錢越多,比值越小說明花錢越多。比值最低的是濱海新區,其經濟規模和浦東新區差不多,但是它基本都在花錢;比值最高的是深圳特區,深圳特區基本是掙錢,全都是一般性收入,固投很少。雖然這三大新區的GDP差不多,實際上它們的績效完全不一樣,深圳和浦東都掙錢了,濱海新區還在花錢,并且現在也還不知道能不能掙錢,它的快速發展可能是有問題的。

  按照這個標準,我們對國內一些城市做了統計,大家可以看到上海、深圳、北京均位居前列,掙錢多,花錢少;下面的這些城市(包括廈門、南京、無錫、濟南等城市)都在轉型中,它們開始掙錢了但掙的不夠多;其他城市(包括揚州、重慶、三亞、沈陽等城市)都沒怎么賺錢,而且還在花錢,經濟增速都是由花錢帶來的。同樣的道理,我們可以通過固投占GDP的比重來對城市進行篩選,大家可以看到,濱海新區固投最高,深圳的排位大幅降低。說明深圳經濟增長中,固投所占的比重開始迅速減少。

  八、轉型的風險

  現在,我們要講講轉型的風險是什么。轉型的最大風險就是大家開始不借錢了,金融開始衰退。城市高速增長一結束,不用修更多路、更多橋、更多機場,投資需求迅速下降,結果是什么呢?大家可能沒想到的一個后果:貨幣供給不足。這是轉型最大的風險!

  導致這一點的原因是土地金融使我們國家現在的貨幣生成機制發生了巨大的變化。2008年以前,我國貨幣生成以外匯結余為主,但是在這以后,外匯的順差沒有增加那么多,我國貨幣卻急速增長,這是因為我國貨幣開始內生了。隨著土地信用的膨脹,貸款生成貨幣的能力顯著提高。結果是借越多的錢,市場上的貨幣越多,貨幣越多,社會上的分工就越發達,F在有人說房地產市場吸收的市場超發的貨幣,這個因果關系是錯誤的,F在市場上的貨幣,很多都是房地產融資需求生成的。

  土地信用到銀行融出來的資金,成為貨幣創造的主要的來源,這同傳統的貨幣機制是一個非常大的差別。而一旦大家沒有東西可投,需求就會下降,就算房地產能創造再多信用,貨幣也無法通過融資創造出來。簡單講,去杠桿是還錢,加杠桿是借錢,借錢是創造杠桿的過程,還錢是消滅貨幣的過程。大家每個人都去杠桿,都還錢,看上去都在做正確的事,但是結果加起來卻是壞的結果,這是最危險的。

  大家一起到銀行擠兌的后果,我們都很清楚,但大家一起到銀行還錢后果,卻沒有多少人意識到。這個后果就是貨幣突然沒了,貨幣沒了以后,通貨緊縮,整個社會分工會下降。我們現在用錢分工,是市場經濟,不用錢分工的是計劃經濟。改革開放之前為什么要走計劃經濟,不是喜歡計劃經濟,學蘇聯,而是確實沒錢,只好通過計劃來分工。后來,我國對美國順差,布雷頓森林體系瓦解之后,美元不再受黃金的限制,我國大量進口美元使得經濟迅速發展。現在面臨的問題是,中國一旦沒有了貨幣,馬上退回非市場分工,從非市場演進到市場雖然很難,但從市場分工退回非市場分工其實更危險。中國歷史上,由于貨幣不足導致的社會動蕩屢見不鮮。世界上也是如此。

  我們來看中國、日本和美國各部門杠桿率,如果我國政府、家庭、企業一起去杠桿,最后的結果是市場沒錢,經濟的大規模萎縮是一個沒有懸念的結局。這里我覺得有必要全面評價一下“四萬億”的功過是非。我們看到,“四萬億”的確制造了不少過剩產能,但同時也創造了大量的貨幣。無論互聯網經濟、還是共享經濟,以前這些商業模式都是發源于發達國家,在貨幣不足的環境里,商業模式的探索是很難出現的。就算是傳統制造業,中國是占世界經濟的比重,特別是資本密集的高端制造也的比重,過去十年是顯著提升了。“四萬億”無疑導致了很多問題,但我猜想,如果沒有“四萬億”,中國經濟現在會更難看。在我看來,判斷宏觀政策有一個簡單粗暴的標準——只要導致M2下跌的基本上就是壞政策。

  九、尋找新動能

  顯然“去杠桿”會導致M2減少,因此,經濟到底要怎么樣去杠桿,是一個大學問。我認為,去杠桿要和加杠桿分開,不能把去杠桿作為加杠桿的前提。新動能要加杠桿,拼命加,新動能不燒錢是不可能出現的,這時候一起去杠桿的話就會出問題。舊動能要去杠桿,但一定要有新的需求頂上去,否則單純投資下降本身,在轉型階段就會導致大蕭條,這是不可避免的。去杠桿看似之影響那些資不抵債的企業,其實卻會導致整個經濟流動性不足。沒投資需求、不需要貸款的直接后果就是沒錢,好企業也會面臨困境,這是一個影響全局的變量。

  去杠桿無論多成功,本身也不可能造出新動能,所以去杠桿和加杠桿是兩回事,千萬不能混在一起。凡是有機會投資的,一定要投,千萬不要因為正在去杠桿而糾結是不是不能投,還是那句話,不能把舊動能去杠桿作為新動能加杠桿的前提。沉沒成本越大,機會收益越大。千萬不要以為舊動能、過剩產能是沒用的,過剩產能是什么意思?本來投資100個億,現在只賺80億,但是至少還有80億。大家一定要知道,現代經濟增長和傳統經濟增長最大不同是,投資的100億是未來收益貼現,賺到的80個億是新增,就還是社會的財富,因為你并沒有把別人的財富轉移過來去投資。大家可以看看美國物流業是怎么發展起來的,就是投資鐵路,大量破產失敗,最后鐵路運價大幅降低,物流業相應發展起來。

  我們看去杠桿有三種組合,一個是緊財政、緊貨幣、去杠桿,這時一定會出現金融危機,M2下降,經濟必萎縮,甚至大蕭條;第二個組合是寬財政、寬貨幣、加杠桿,最后的結果有可能造成一大堆新的過剩,就是日本的泡沫經濟。但不會大蕭條;第三個組合是區分新舊動能,寬嚴并行,新的動能要猛加,越多越好,將經濟政策的重心放到發現越多新動能而不是處理過剩的舊的動能。以住房政策為例,這個時候千萬別像第一個組合那樣,去杠桿、加息、抽貸、催還,這一定會導致信用萎縮,信用只要一萎縮,社會上沒人借錢了,那我們的錢就真的都沒了。但也不能像凱恩斯建議的那樣為貨幣而擴大需求,像“兩房”那樣差不多免費送,不產生足夠現金流的做法一樣是不可持續的。比如優的城市建保障房后用市場非常低的價格租給老百姓,動輒沉淀數百億,也是不可持續的。正確的做法是“先租后售”,要設計出財務可行的方案,最終將投入收回來。

  我用一個真實的例子,解釋下一下什么是“先租后售”。2015年12月,東莞政府用成本價把土地賣給華為,條件是華為把工廠搬過來。華為在土地上給自己的員工建房子,以每個月32塊錢一平米的價格租給員工,連續五年,這五年里是有現金流收入的,五年后如果你還在華為工作,就按每平米8700元把房子賣給你。要知道周邊萬科的房價已經是每平米3萬元。職工交房租,五年以后交付差額以低價買下房子,5年后上市兌現期權。

  對于企業來講,華為控制了工資成本,因為租金降低,你們只要在華為干,后面還有一大筆錢等著你,職工就會接受較低的工資水平;政府看似以成本價將土地使用權賣給華為,而實際是將原來一次性的土地金融轉換成了持續性的土地財政。華為2015年在東莞交了十億元的稅,就算不增加連續十年,也有一百個億。

  “先租后售”的宏觀經濟意義是其能創造海量需求,并且能對沖經濟轉型。這一做法的本質,相當于通過住房作為過橋將職工未來勞動貼現穿在出來巨大的貸款需求。假設全國每年建設1000萬套先租后售,按照每平米5000原建安成本,每套100平方米,可以帶動的需求就是5萬億!加上因此帶來的居民裝修、耐用消費品的支出,可以創造出一個新增的巨大需求。5年以后,這些人就是新的中產階級。而只要再培育2億新的中產階級,中國國內市場的巨大規模,就足以讓那些企圖通過貿易戰壓倒中國的想法冷靜下來。

  在城市資本型增長階段,投資的機會來自基礎設施等重資產;進入城市化2.0階段,投向勞動力可以創造新的需求。當然“先租后售”不是沒有條件的,正確選擇區位非常重要,并非所有城市都能這樣做,一線城市沒問題,其他城市還是很危險。我想強調一條,減稅本身不能創造新動能,因為減稅是減輕舊動能的負擔,但是要創造新的動能,反而需要發現新的收費。這聽上去很矛盾,可大家回頭看下過去四十年的投資怎樣創造出來的?土地有償使用以后大規模城市基礎設施需求被激發出來;道橋有償使用,催生了中國高速公路和巨大橋梁的建設;像機場建設費、座機初裝費等,都曾對這些基礎設施融資提供了巨大的信用。下一步創新動能也必須如此,投資才有較快增長。記住,是收費創造需求,而不是減費創造需求。以為取消稅費必然可以推動經濟的簡單想法,只能用來安慰輿論。

  十、再造資本市場

  最后,我們要盡快再造有效的資本市場,F在的土地金融是為舊動能(城市化資本增長階段)創造的,新動能需要喲個更加有效率的新市場。政府可以在土地市場融資,建設基礎設施,而企業在房地產市場上融資特別曲折,所以當經濟增長轉型,股票市場應該逐漸增加,房地產市場應該逐漸退出,F在的問題是,中國的股票市場先天不足,不僅中國如此,所有成文法國家的股票市場,都不如習慣法國家。因此,股票市場必須結合中國的制度特色重新加以設計。

  我的建議是,要在股票一級市場推出由公眾基金為主的戰略投資者。美國之所以股市投資多,投機少,以養老金、企業年金為主的機構取代以前的散戶成為價值投資者,是一個重要原因。中國的資本市場應當更進一步,讓這些公眾基金擁有保薦上市企業的壟斷權。當然,大家說投行、券商都可以做,為什么非得由公眾基金來做?第一,此事非常賺錢,投行、券商不是公共利益,結果會導致美國巨量財富流向少數人;第二,此事風險非常大,一旦像美國次貸危機那樣必須用公眾財富拯救市場時,就會產生巨大的道德風險。而以養老金為主的每個就業人口都有個人賬戶的公共基金不存在上述問題。

  資本市場目標,第一是打通央行在資本市場制造貨幣的渠道,央行可以通過發債制造貨幣,但是在資本市場上沒有直接投放貨幣的渠道,央行可以把錢給養老金、社保、醫保等有公眾基金的方式向市場注入流動性;企業上市不用注冊,也不用登記制,而是用保薦制,一旦上市,基金就用原始股價優先購買比如說30%的股份;基金保薦的公司股價一旦跌到一定程度,就要進場回購,穩定市場,這樣我們可以像美國國債的市場,創造一個無風險的投資渠道。由于有央行拖地,中國的養老金會比美國養老金回報更高,也更安全。央行托底會不會導致央行有問題?黃海洲他們最近的有一個很有意思的發現,那就是央行付的內債,本質全都是直接融資,不會像外債出現很多問題,日本央行直接入市,實踐證明是可行的。另外一個附帶效果,就是可以通過養老金等公眾基金構筑完整的產業鏈,形成像日本、韓國綜合商社、財閥那樣的產業生態。

  1937年,抗日戰爭迫在眉睫。在中華民族生死存亡之際,像今天的經濟學界,很多人都在唱衰中國。但蔣百里先生在《國防論》的扉頁寫下一句話,我覺得今天依然振聾發聵“萬語千言,只是告訴大家一句話,中國是有辦法的”。我把這句話送給大家!謝謝!

個人簡介
教授級高級規劃師、中國城市規劃設計研究院副總規劃師,曾任廈門規劃局局長。2009年獲英國卡迪夫大學城市與區域規劃系博士學位。2015年9月,趙燕菁受聘為廈門大學建筑與土木工程學院、經濟學院和王亞南經濟研究院的“雙聘教授”…
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