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房地產“小陽春”這次不會變成大牛市

馬光遠 原創 | 2019-05-08 12:43 | 收藏 | 投票 編輯推薦
關鍵字:房地產 

  一季度,包括北上廣深等一線城市成交量的大漲,讓市場驚呼“小陽春”的到來。

  對中國房地產市場的歷史稍有了解的人都知道,“小陽春”在中國房地產市場上是有特定含義的。

  中國房地產市場最著名的一次“小陽春”是10年前的2009年,那次“小陽春”最終演化成一波房地產市場波瀾壯闊的大牛市。

  在10年之后,大家關注“小陽春”,背后的最大關注并非“小陽春”本身,而是這波“小陽春”會否像10年前一樣演化成一波“大牛市”。

  我的答案很明確:概率為零。

  今年的“小陽春”變不成房地產的“大牛市”,原因大概有四:

  第一、房地產在穩經濟中的地位不同。

  10年前,房地產是作為穩經濟的核心支柱產業,在“4萬億”的整個政策體系中,占有非常重要的地位;

  今天,中國經濟雖然也面臨下行的壓力,但穩經濟的重點不是靠房地產,房地產作為穩經濟的支柱地位其實已經不存在。房地產的主要作用是“穩住自己”,房地產自身不要出問題,就已經算為穩經濟做出貢獻。

  第二、房地產的政策周期不同。

  10年前,房地產政策的大方向是要把房地產拉起來,因而在周期上,取消了之前幾乎所有的調控措施。從2008年年底,到2009年,出臺了一系列刺激房地產消費的政策,房貸利率打7折,首付回到20%,營業稅減免,等等。也就是,在2009年,是鼓勵大家買房子,包括投資。

  但今年政策的總基調并沒有改變,最近高層一些重要會議,重提“房住不炒”,就是告訴大家,房地產調控的政策并沒有完全轉向,不鼓勵炒房的大方向并沒有改變。房子的民生功能已經基本替代了房子的經濟功能。

  第三、房地產的價格周期不同。

  2009年的“小陽春”之所以變成“大牛市”,除了政策刺激之外,更重要的是,在2009年之前,中國的房價經歷了房地產市場化以來的真正的一次調整,很多城市的房價下跌幅度很大,北京很多房子下降幅度達到了40%。經過這波調整之后,房價基本處在低位。這為2009年房價在政策的刺激下強勢反彈奠定了基礎。

  現在的情況顯然不是這樣,一些城市的房價雖然經歷了2018年的調整,但調整的幅度極為有限,除了環北京的一些地方的房價深度調整之外,房價總體仍然處在價格高位,房價再次出現大漲的動能明顯不足,空間有限。

  最后、房地產的自身周期不同。

  10年前,房地產的基本面是房子仍然不夠,需求遠遠大于供給,整個市場仍然處在高成長中;

  而今天房地產供求基本平衡,大多數城市的居住需求基本得到了滿足。房地產市場開始分化,房地產市場的需求結構已經完全不同于十年前,房地產市場再出現需求量的暴漲基無可能。

  基于以上四點,基本可以判斷,今年“小陽春”變成大牛市基本沒有可能。也不需要擔心。市場本身的走勢也已經證明了這一點,在經歷一季度的量的反彈之后,進入4月份,市場明顯降溫。

  克而瑞的數據顯示,進入4月份, 

  一線城市新房成交面積環比下降16%,同比增長39%;

  二線城市成交面積環比下降3%,同比下降2%;

  三四線城市成交面積環比下降1%,同比增長2%。

  “五一”假期房地產市場明顯遇冷,40個重點監測城市累計成交161萬平方米,同比下降55%。

  北京新建住宅網簽242套,二手房住宅網簽134套,數據極為慘淡。

  但是,也無需過度看空當下的房地產市場,2019年房地產市場的最大特點是“變”,是真正開啟下半場的起點和元年。市場的需求和價值鏈以及游戲規則都會出現顛覆性的變化。對房地產市場和房價的判斷應該站在這樣的視角來觀察和預判,而不是按照過去的思維和邏輯。

  在房地產的下一個周期,房價普漲的歷史已經結束,即使在一線城市,房價調整也會成為常態,從規模到品質的轉變意味著,那些代表未來生活品質的好房子會得到市場的溢價,而爛房子的價格會逐漸調整。

  隨著戶籍的調整,我堅信二三線城市會成為未來中國城市的希望所在,中國有10到15個城市具備成為一線城市的潛力,房價不高,人口在流入,這是真正的價值洼地。

  至于五六線,在多年前我就宣布,game is over!這些城市的房價在過去幾年的上漲是危險的,投資這些五六線城市無異于火中取栗。當房價上漲的時候,你會忘記所有危險,但是,當房價停止上漲甚至下跌的時候,你會發現,你手中的房子變成了名副其實的“不動產”,根本出不了手。

  對城鎮化高速行進的中國而言,房地產的盛宴不會結束,也不可能結束!但,一些城市的盛宴音樂的確已經停止,派對已經結束。

個人簡介
經濟學博士,執業律師。師從成思危先生,學術旨趣主要在資本市場、風險投資和私募股權基金,關注中國的法治轉型和制度變遷。是《中國經營報》、《南方都市報》等多家媒體的特約評論員和專欄作者。作為中國律師,主要在上市公司…
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